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Investir em Fundos Imobiliários ou alugar um imóvel?

by Gloria Maciel on Setembro 28, 2016

Há muitos anos que é muito comum ver pessoas comprando imóveis próprios com o  objetivo de alugar e ter lucro com isso. Mas será que realmente comprar um imóvel e alugar é uma boa opção? Neste texto vou te apresentar outro investimento relacionado, os Fundos Imobiliários e te explicar a diferença entre eles. Vem ver!

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Hoje no mercado financeiro existem formas de aplicar em imóveis ou no mercado imobiliário sem precisar ter o imóvel fisicamente. Há títulos de renda fixa pré ou pós-fixados como LCI, CRI, LH’s e também os famosos FII’s (Fundos Imobiliários).

  • O que são os FII’s, suas características e formas de negociação?

Os Fundos Imobiliários são constituídos em forma de condomínio fechado, uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, imóveis comerciais, agências bancárias, shoppings, construção de desenvolvimento e também recebíveis imobiliários e títulos de renda fixa conforme mencionados acima.

A negociação de Fundos Imobiliários é realizada diretamente pela Bolsa de Valores. As cotas são negociadas com as ações e oscilam diariamente. Clique aqui e confira FII’s listados pela Bm&fBovespa.

  • Rendimento

As formas de lucrar com Fundos Imobiliários são simples. A alienação das cotas, ou seja, venda das cotas na Bolsa e valores obtendo um lucro, rendimentos mensais como alugueis, venda de imóveis, rendimentos de aplicações financeiras entre outros e amortização das cotas.

Vamos entender melhor as formas expostas acima: a alienação das cotas é simples, basta comprar por um valor e vender as cotas por um valor maior obtendo então o lucro, essa operação é tributada em 20% e de responsabilidade do investidor em recolher.

Os rendimentos mensais são distribuídos pelos FII’s aos cotistas, a lei 8.668/93 diz que os FII’s devem distribuir no mínimo 95% dos seus rendimentos líquidos de todos os custos e tributação aos seus cotistas, importante essa distribuição é isenta de IR para investidor pessoa física.

Por último temos a amortização das cotas,  paga quando o fundo encerra suas atividades já que os FII’s são classificados como Fundos Fechados, outra forma também de amortização é quando os cotistas realizam um aporte e o gestor do FII não utiliza todo o recurso, dessa maneira ele precisa devolver aos cotistas essa amortização, importante amortização não é isenta de IR, a alíquota é de 20% já retido na fonte pelo administrador do FII.

  • Mas, realmente vale a pena?

Agora que entendemos as formas de remuneração dos FII’s, iremos partir para uma análise mais micro e verificar se realmente vale a pena ou não esse investimento.

Partimos do princípio que investindo nos FII’s não há nenhuma obrigação com o imóvel, por exemplo manutenção, imposto e obrigações com locador. Quando compra um imóvel você deve se preocupar com toda a manutenção, cuidados em locar para uma pessoa responsável e na falta de pagamento dos alugueis deve entrar com processo de despejo que não são tão flexíveis, os rendimentos recebidos em alugueis com imóveis são tributados em até 27,5% e existe um risco de liquidez implícito em um imóvel, ou seja, não há facilidade na venda do mesmo.

Segundo o índice Fipezap em relatório com referência em agosto/2016 publicado dia 15/09 o preços de locação registraram queda nominal de 0,37% entre julho e agosto, no acumulado dos últimos 12 meses o índice acumula uma queda de 4,9%, também no mesmo relatório o retorno médio anualizado em agosto/2016 com aluguéis foi de 4,4%, se levarmos em consideração que o IPCA – Índice oficial de inflação no Brasil está acumulado em  5,42% no ano percebemos que nosso retorno real é negativo se comprarmos um imóvel e locarmos, cálculo simples não levando em consideração variáveis como manutenção, IR entre outras.

Se um investidor aplicasse em jan/2016 no Tesouro Selic 2021 e vendesse em agosto/2016 teria uma rentabilidade nominal líquida de IR de 6,46% sendo 2 p.p a mais em relação à média de aluguéis calculada pela Fipezap, já no ano de 2016 o benchmark dos FII’s índice IFIX se valorizou 29,83% mas não podemos levar em consideração apenas ele, existem FII’s que as cotas se desvalorizaram no mesmo período.

Peguei como exemplo o FII com maior liquidez na bolsa (BRCR11), a distribuição de rendimentos é na média de 0,96% a.m já líquidos de IR, para análise desconsiderei o mês de maio, pois houve alguns eventos extraordinários no FII, esse percentual anualizado representa 12,14%.

  • Existem riscos em aplicar nos FII’s?

Seguindo uma escala enumerei os seguintes riscos:

1 - Risco de Mercado (Desvalorização das Cotas)

2 - Vacância (Imóveis parados sem estar alugado)

3 - Desvalorização do Imóvel

4 - Riscos Legais (Normas especificas de determinados locais para aluguel ou realização de obras no estabelecimento)

5 - Danos Naturais com o imóvel.

Um pouco complexo os riscos com a negociação de fundos, mas não é difícil de identificá-los. Basta acompanhar os relatórios publicados pelos gestores sobre a situação econômica do fundo se os imóveis que compõem a carteira estão sendo alugados e então conseguirá definir aquele que mais e encaixa no que precisa.

Respondendo à questão, FII’s ou alugueis? Levando pela perspectiva econômica e financeira os FII’s possuem uma maior rentabilidade, se o seu caso é comprar um imóvel para alugar os FII’s podem ser mais vantajosos e possuem uma flexibilidade de administração e gestão possível.

Um abraço e até a próxima!

danilo.jpg Danilo Augusto é graduado em Administração e pós- graduado em Mercados de Capitais pela Fecap. Atua no mercado financeiro há 5 anos e atualmente integra o time de atendimento ao cliente da Rico.

 
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