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Rentabilidade, liquidez e segurança: tudo sobre Fundos Imobiliários (FII)

Posted by Rico.com.vc on 9/jan/2017 16:47:36

fundos imobiliarios

Sabia que os fundos imobiliários podem ser mais indicados do que outros tipos de investimentos do segmento? 

Fundos imobiliários são um tipo de investimento muito útil e importante. Você sabe como investir neles?

Embora o Brasil ainda esteja longe da "maturidade do mercado financeiro", aos poucos começamos a ter por aqui mais opções de investimentos, ficando, assim, mais alinhados com o que acontece nos mercados lá fora.

Assim, é recente e de conhecimento de poucas pessoas a chegada dos FIIs, ou Fundo de Investimento Imobiliários.

Sob muitos aspectos, são uma maneira interessante e rentável de se investir em imóveis, mas com pouco dinheiro.

Continue lendo para saber tudo sobre Fundos Imobiliários!


O que é Fundo de Imobiliário?

o que sao fundos imobiliarios

Descubra como lucrar com fundos imobiliários de uma vez por todas. 

Os fundos de investimentos imobiliários operam de forma muito parecida com os demais fundos do mercado financeiro, no entanto, a finalidade do capital, bem como de onde ele irá derivar renda é, como o nome sugere, o mercado de imóveis.

Logo, seu objetivo é conseguir esse retorno por meio de atividades desse segmento, como venda do imóvel, arrendamento, locação e quaisquer outras atividades correlatas.

O patrimônio dos fundos pode ser composto por um ou mais imóveis, frações de imóveis, entre outros.

Você já pensou em ser dono de uma parte de um grande Shopping Center? Ou de uma rede de hotéis? Pois bem, por meio de um FII, isso é possível.

Fundo de Investimento Imobiliário: como funciona 

A maioria dos fundos dessa natureza tem como objetivo comprar imóveis comerciais com bom potencial e conseguir renda por meio da locação.

Além disso, também conseguir lucro com a valorização do bem em si. Por isso é raro que fundos comprem imóveis já sobrevalorizados.

Basicamente, do ponto de vista do investidor o processo é muito parecido com o de compra de ações, até porque os fundos são listados na Bolsa de Valores como "um papel".

Assim, você precisa abrir a conta na Rico, transferir seu dinheiro e por meio do Home Broker fazer a compra dos fundos que quiser, que seria o processo "tradicional".

Mas em nosso site, há um meio mais simples: simplesmente clicando na aba "Fundos Imobiliários", você faz todo o processo sem necessidade de acessar o Home Broker.

Uma vez que você investiu seu dinheiro, em alguns dias começa a contar o prazo para o pagamento dos "dividendos", oriundos das rendas geradas pelos imóveis do fundo.

Esse dinheiro será creditado mensalmente em sua conta na corretora (e é isento de Imposto de Renda).

Viu só como é simples?

Rentabilidade dos Fundos Imobiliários 2017

Os Fundos Imobiliários, por sua característica de renda mensal, são muito mais indicados para quem quer essa renda do que para aqueles que pretendem negociar esses papéis.

Até porque são papéis como pouca liquidez quando comparados a outros do mercado. Mas, sim, é possível (e faz parte do negócio) ganhar dinheiro com a venda dessas cotas de fundo também.

Mas Quanto rende fundo imobiliário?

A rentabilidade dos fundos varia, afinal tudo depende de como cada um investe seus recursos, como está seu portfólio de imóveis do ponto de vista das locações e uma série de coisas que podem impactar esse resultado.

Mas, basicamente, a rentabilidade de um fundo é calculada pelo valor dos dividendos mensais versus o valor da cota.

Comparativo: fundos de investimento imobiliários 

Por exemplo, se o valor da cota de um fundo é de R$ 120,00 e ele pagou 1,20 de dividendos, sua rentabilidade foi de 1% (basta dividir 1,20 por 120).

Porém, como o valor da cota é sujeito à volatilidade do mercado, o ideal é fazer essa conta em um período maior do que 30 dias: analisar o histórico dos últimos 6 ou 12 meses proporciona uma melhor noção.

Bons FIIs costumam ter rentabilidades de 0,75% até 1% ao mês. Porém, como falamos antes, esse não é um número estático, por isso é tão importante olhar para as análises para depois de fato investir seu dinheiro.


Vantagens de investir em um Fundo Imobiliário

fundos imobiliarios vantagens

O que vale mais a pena: comprar um imóvel ou investir em um fundo imobiliário?

Como tudo, os FIIs possuem vantagens e também desvantagens. A comparação óbvia, e mais comum de se encontrar, é dos fundos versus a compra direta de um imóvel, então seguiremos por esse caminho.

Facilidade

Comprar e vender uma cota de fundo imobiliário é muito mais fácil do que um imóvel. Basta acessar o site da corretora e com poucos cliques está feito.

Já um imóvel depende de anúncios, corretores, além de um trâmite burocrático enorme, que vai desde pagamento de impostos, como ITBI, até uma montanha de certidões negativas.

Liquidez

Embora já tenhamos falado que, em média, as cotas de um FIIs são menos líquidas do que uma ação que compõe o Ibovespa, por exemplo, é quase uma covardia comparar a liquidez do FIIs com de um imóvel "real".

Como você já sabe, com o clique de um mouse, você vende seu FII. Já, um imóvel demora muito mais do que isso, sem contar todo trabalho e estresse envolvidos.

Custos de compra e venda

Nos FIIs, os custos são basicamente o de corretagem cobrado pela corretora, que, são bem baixos. Num imóvel de propriedade direta, a comissão da imobiliária pode chegar a 6% do valor do bem. Sem contar, mais uma vez, gastos cartoriais, tributos e por aí vai.

Diversificação

Comprando apenas um fundo, você já poderá estar diversificando em vários imóveis, já que a maioria dos fundos possui mais de um. O que é bem mais difícil fazer na compra direta, dado o volume de dinheiro necessário.

Maior rentabilidade

Imóveis comerciais têm rentabilidades bem melhores do que os residenciais. Principalmente, os imóveis que os Fundos têm capacidade de adquirir, que estariam muito além da capacidade dos pequenos investidores.

Isenção de Imposto

Ao contrário dos aluguéis recebidos de propriedade direta, a renda recebida dos Fundos Imobiliários é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que deixa a rentabilidade ainda mais interessante.


Como escolher o melhor Fundo Imobiliário

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Nossos analistas ajudam e ensinam como escolher fundos com uma lista de fundos imobiliários

Antes de olhar para o mercado, é preciso olhar para si mesmo. Esse tem sido um tema recorrente em nossos textos, dada sua importância. Então, mais importante do que o momento do mercado, é o seu momento.

Veja se é o momento da sua vida para investir, se é um dinheiro que não teria outra finalidade ou que você possa precisar dele em pouco tempo.

Lembrando que mesmo os FIIs mais rentáveis estão sujeitos à volatilidade, então se este é um dinheiro que você pode precisar, você não está em um bom momento.

Veja também se esse é um dinheiro que, numa eventual perda, não prejudicaria a saúde financeira da sua família.

Feito isso, aí sim você pode partir para a parte mais "pragmática" da coisa:

1. Informe-se sobre o setor
Veja se é um bom momento para investir no mercado imobiliário. Uma crise como a que está presente no Brasil, pode ser ou não um bom momento. Por isso se informe;

2. Olhe para os momentos particulares dos fundos
A Rico oferece análises e sugere os melhores fundos, use e abuse de todo o conhecimento que podemos oferecer;

3. É importante ver se o preço do fundo está de acordo com o esperado
Isso quer dizer que os fundos podem estar "caros" ou "baratos" e, em ambos os casos, pode significar oportunidade ou problema.

Para tal, basta dividir o valor do patrimônio total do fundo pelo número de cotas. Se o valor resultando estiver abaixo do que está sendo negociado na Bolsa, significa que está "caro", e aí você precisa entender o motivo.

Por outro lado, se for o contrário, está "barato", e a mesma lógica se aplica. Um fundo "caro" nem sempre é um mau negócio, pois sempre há um motivo para os investidores entrarem mesmo acima do preço, que pode ser boa liquidez ou até boa rentabilidade.

E um fundo "barato" também não significa, necessariamente, bom negócio. Por isso a informação é seu bem mais precioso nesse momento, que ainda não investiu;

4. Por fim, verificar quem são os gestores, a empresa que está por traz do fundo, o histórico, são outras informações fundamentais para separar fundos bons e ruins.

Tributação dos Fundos Imobiliários

Como já falamos antes, a renda mensal gerada pelos fundos é isenta de Imposto de Renda. Mas, claro, nem tudo são flores.

É preciso lembrar que, mesmo sendo um investimento que mira o longo prazo, e por ser bom, pouca gente sai dele, isso ainda é algo que pode acontecer.

E, se houver valorização das cotas, desde a sua compra até o ato de sua venda, essa diferença sim é tributada, sob a alíquota de 20% sobre o ganho de capital.

Qual é o risco envolvido em investir em um fundo imobiliário?

Ao contrário do que muita gente pensa, para tudo há risco. Desde o momento em que somos concebidos, corremos o risco de morrer. No mercado financeiro não é diferente. Embora haja riscos menores e outros maiores, tudo traz consigo algum tipo de risco.

Como você já deve ter notado, os FIIs têm características de renda fixa e variável, e a volatilidade do valor das cotas em si já representa um risco de perda, principalmente para investidores sensíveis à queda, que tendem a realizar o prejuízo.

Lembrando que só haverá prejuízo efetivo se você vender suas cotas.

Todos os riscos do mercado imobiliário fazem parte também dos riscos dos fundos. Isso quer dizer que, longos períodos de vacância, desvalorização dos imóveis, inadimplência entre outros podem impactar diretamente nos fundos.

Há também o risco da gestão. Embora tenhamos que partir do princípio da boa fé, há sempre o risco de gestão fraudulenta. Deixando de lado essa questão, todos os riscos de equívocos na gestão estão presentes como em qualquer fundo.

Há risco de liquidez, como já falamos antes. Também de atrasos em obras, valorizações abaixo do previsto e, inclusive, fatores políticos, naturais. Os riscos que, em geral, todos nós corremos.

Diversifique seu investimento em Fundos Imobiliários

Nós sempre repetimos o mantra "não coloque todos os ovos em uma única cesta". Nós e todo mundo do mercado. Diversificar sempre foi uma forma de mitigar riscos. Mas claro, antes é preciso ter formado alguma reserva para se pensar nisso.

Supondo que já tenha chegado o "seu momento" de investir (como falamos a pouco), os FIIs são uma ótima opção para tal.

Primeiro que possuem boa rentabilidade, com risco relativamente baixo. E em segundo lugar, como já falamos, um único fundo pode representar uma boa diversificação sozinho.

Grandes fundos possuem diversos imóveis, com características diferentes, e seguem esse caminho, justamente para diluir riscos e aumentar suas chances de ganho.

Ainda assim, é recomendável escolher ao menos 2 fundos diferentes para diluir ainda mais esse risco. Essa é a melhor forma de fazer o investimento em fundo imobiliário. 

Mesmo se você for conservador, vale a pena olhar com carinho para os fundos imobiliários como meio de diversificar sua carteira e, ainda por cima, ter renda mensal.


Investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário: qual é melhor?

fundos imobiliarios conclusao

Essa escolha depende do seu perfil de investidor. Veja como fazê-la.

Embora haja alguma relação entre eles em função do mercado imobiliário, as semelhanças entre imóveis e FIIs param por aí. Afinal, imóvel é um bem "real", e um fundo é um "produto" do mercado financeiro.

No entanto, no fim das contas a pergunta que temos de nos fazer sobre "imóveis reais": somos donos de um imóvel ou temos apenas um papel que diz que somos donos? Sob essa ótica, não é tão diferente de um fundo, não é mesmo?

Não existe "melhor ou pior", mas sim o que é mais adequado a cada tipo de investidor. Para o pequeno investidor, os fundos acabam sendo mais vantajosos, dada a boa rentabilidade, liquidez e diversificação.

Com o valor de um único pequeno apartamento, você pode diversificar em 4 ou 5 bons fundos, tendo uma excelente rentabilidade mensal, liquidez e sem toda aquela dor de cabeça que os imóveis trazem consigo.

Ah, claro, estamos falando de imóvel como investimento, e não para morar, certo? Pois aí é outra conversa, que dá assunto para vários livros.

Agora, se você tem um bom dinheiro parado, disposição para os meandros do mercado de imóveis, há boas oportunidades, desde que procure muito. Sobretudo em outros estados, cidades menores, ainda há boas chances de ganhar dinheiro com imóveis.

No fim, voltamos na mesma questão: é preciso conhecer-se bem antes de decidir qual investimento é melhor. Afinal, mais vale o investidor que você é do que o investimento que você faz.


conclusão

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Aposte na diversificação de investimentos e aplique em fundos!

Depois desse pequeno manual sobre fundos imobiliários, trazendo os conceitos básicos dessa modalidade tão interessante de investimento, que tal ir mais fundo e começar?

Nossos especialistas estão a postos para tirar todas as suas dúvidas mais avançadas e ajudá-lo a dar o primeiro passo nesse investimento.

É sempre bom relembrar que o melhor momento tem que ser o seu. Então, primeiro você precisa sentir-se preparado para ir adiante.

Claro que informar-se, aprender, mesmo que não vá investir agora, jamais é tempo perdido. Por isso, reforçamos: nossos especialistas estão aqui para te ajudar.

Fica então o convite: que tal diversificar e ver seu patrimônio crescer ainda mais?

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Topics: Diversifique seus investimentos